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| 郎咸平：無中小房企百姓將成房奴 |
2010年以來，中央政府出臺(tái)了一系列房產(chǎn)調(diào)控措施，包括限購(gòu)、提高借貸成本、征收房產(chǎn)稅等多種手段，然而直到近期房?jī)r(jià)才開始停止上漲態(tài)勢(shì)，并出現(xiàn)松動(dòng)。降價(jià)求生存似已成為房企的不二選擇。在限購(gòu)令、房產(chǎn)稅以及收縮信貸的三重夾擊下，房?jī)r(jià)真的會(huì)降下來嗎？如果調(diào)控措施有效，我們的房地產(chǎn)企業(yè)又路在何方？
居民結(jié)構(gòu)主撐房?jī)r(jià)漲跌
從外表看，2011年上半年五大城市開始領(lǐng)跌的情況和2008年二季度房地產(chǎn)崩盤的情況很類似。2008年第二季度房地產(chǎn)投資增速是34％，可是一線城市是7％。由于一線城市首先領(lǐng)跌，然后波及到其他二、三線城市。2011年上半年投資增速33％，可是北京市從2010年的24％跌到2011年上半年的3.7％，上海從2010年的35％跌到2011年上半年的9.4％。但是今年的特殊情況是供大于求，按經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，供給過大的結(jié)果應(yīng)該是樓價(jià)狂熱跌，可這次只是陰跌。今年第二季度14個(gè)城市只比2010年下跌了11.1％，核心城市或一線城市只下跌了3.8％，這個(gè)數(shù)字基本上可以忽略了。
北京從2008年到2010年，平均每一年成交30萬套左右，2008年17萬套，2009年40萬套，2010年33萬套，其中三分之一是一手房，三分之二是二手房。如果說開發(fā)商想降價(jià)的話，它只有三分之一的沖擊效果。2010年年底做的調(diào)查結(jié)果顯示，北京居民有自己產(chǎn)權(quán)房子的人占72.4％，其中18.3％是多套房子。北京市限購(gòu)令允許北京市戶籍老百姓可以買兩套房，因此72.4％的人當(dāng)中有不少人還有能力再買第二套房，所以這對(duì)整個(gè)需求并沒有大幅打壓。北京的這些新樓盤大部分都在五環(huán)之外，調(diào)控的原因使得通州等地每平方米大概下降兩千元，而五環(huán)之內(nèi)的二手房?jī)r(jià)格是否下跌不看地產(chǎn)商，而是要看72.4％這些有房子的老百姓。
所以房?jī)r(jià)的漲跌決定于居民結(jié)構(gòu)，房?jī)r(jià)是否下降取決于戶籍人口，房?jī)r(jià)是否上漲取決于非戶籍人口。北京市有本地居民1200多萬人，外來人口720多萬人，真正需要房子的是這些外來人口，基本上很多人沒房。所以北京市房?jī)r(jià)上漲最大壓力來自于非北京市居民的外來人口，其次才是想購(gòu)買多套房者以及投機(jī)者，但是這一批外來人口不準(zhǔn)買房的結(jié)果，漲價(jià)立刻停止，因?yàn)樗麄冏畲蟮膭?dòng)力停止了。
暗流涌動(dòng)的整合
在嚴(yán)厲調(diào)控的2011年，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)商一個(gè)非常有趣的現(xiàn)象，叫作有序地退出，這和2008的恐慌情況剛好相反。上市企業(yè)里面有序退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司有很多，包括大江股份（600695）、金發(fā)科技（600143）、建發(fā)股份（600153）、獐子島（002069）、酒鬼酒（000799）、金種子酒（600199）等等。另外一些地產(chǎn)公司也在有序退出，包括鼎立股份（600614）、大連控股（600747）、華茂股份（000850）、新湖中寶（600208）[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、綠景地產(chǎn)[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、華業(yè)地產(chǎn)（600240）（華業(yè)東方玫瑰）[簡(jiǎn)介最新動(dòng)態(tài)]、萊茵置業(yè)（000558）。這些公司有序退出之后，把相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)賣給了像萬科這樣的大型專業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商。萬科2011年上半年買了十個(gè)項(xiàng)目，其中最大一筆是30億元廣州的新光城市花園[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)][最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]，招商地產(chǎn)（000024）2010年買地只花了13億元，2011年是108億元。 2009年、2010年很多公司花了大量資金搶做地王，而這些錢來自于地產(chǎn)信托基金。萬科在這個(gè)時(shí)候沒拿太多地，因此它成本比較低，利息只有5.9％，而其他中小型地產(chǎn)公司的利息差不多在12％~14％，這個(gè)資金的差距加重了中小型地產(chǎn)公司的負(fù)擔(dān)。這些地產(chǎn)公司由于購(gòu)買土地過于迅速、囤積過大、利息過高，碰到了2011年的宏觀調(diào)控，結(jié)果不是宣告倒閉、不是拍賣樓盤、不是大甩賣，而是迅速地將自己所擁有的股權(quán)賣給專業(yè)的大型開發(fā)商。而像萬科、中海、招商、恒大等等地產(chǎn)公司非常積極地到處買地，因?yàn)樗麄円呀?jīng)集中了大量資源，而且它們的資金成本比中小型地產(chǎn)商低很多。萬科這種大企業(yè)一掌控之后，它不可能大幅降價(jià)，因?yàn)樵?008年干過一次傻事，它現(xiàn)在不會(huì)再干第二次。
如果大型地產(chǎn)商的高度集中，很可能就會(huì)像香港一樣出現(xiàn)“四大天王”（恒基兆業(yè)、新鴻基、新世界（600628）和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)）的情況。香港老百姓在這幾個(gè)“四大天王”開發(fā)商的壓力之下，終生得背負(fù)著房貸的壓力，他們終生為“四大天王”而打工。所以如果房企整合之后最后真的成為幾家，因?yàn)樗鼈冇凶銐虻馁Y金能扛得住風(fēng)險(xiǎn)，將支撐房?jī)r(jià)居高不下，結(jié)果就是會(huì)讓我們老百姓永遠(yuǎn)成為房奴。
近日著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家郎咸平教授在一場(chǎng)高端講座上圍繞當(dāng)前社會(huì)的熱點(diǎn)問題，對(duì)2011年我國(guó)經(jīng)濟(jì)何去何從，作出了獨(dú)特的見解。
郎咸平講，我們過去的一個(gè)重大失誤，在于將中國(guó)定位于一個(gè)制造業(yè)大國(guó)，由此，將與制造環(huán)節(jié)無關(guān)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、原料采購(gòu)、物流運(yùn)輸、訂單處理、批發(fā)經(jīng)營(yíng)、終端零售六大環(huán)節(jié)拱手讓給歐美。這樣做的一個(gè)惡果，是我們的企業(yè)喪失了定價(jià)權(quán)，而一件產(chǎn)品90％多的利潤(rùn)都被這個(gè)環(huán)節(jié)掌控，制造這個(gè)環(huán)節(jié)只有不到10％的利潤(rùn)可拿。中美之間關(guān)于人民幣匯率的爭(zhēng)議，實(shí)際上也是一種定價(jià)權(quán)之爭(zhēng)。美國(guó)希望能夠控制人民幣的價(jià)值。近來，隨著高盛進(jìn)入中國(guó)，美國(guó)甚至啟動(dòng)了對(duì)于中國(guó)的第三場(chǎng)定價(jià)權(quán)戰(zhàn)爭(zhēng)：他們希望能夠控制中國(guó)的股市。去年，高盛曾牛刀小試，導(dǎo)致中國(guó)的H股大跌。這給中國(guó)的投資者帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)行勞工政策未能追求企業(yè)和勞工雙贏。
郎咸平認(rèn)為，正因?yàn)槠髽I(yè)缺乏定價(jià)權(quán)，作為制造商品的加工企業(yè)員工薪水“10年維持不變”。不是企業(yè)不想給自己的員工加薪，而是因?yàn)樗麄儧]有更多的利潤(rùn)拿出來提高員工的福利。而政府作出的應(yīng)對(duì)方案也欠周全。比如普遍提高最低工資標(biāo)準(zhǔn)，使得湖北的最低工資標(biāo)準(zhǔn)只比江蘇低5％，一個(gè)湖北的工人愿意為了這5％而跑到江蘇打工嗎？現(xiàn)行勞工政策的一個(gè)誤判在于，不是追求企業(yè)和勞工的雙贏，而是打擊企業(yè)。比如勞動(dòng)合同法規(guī)定員工可以炒老板，老板炒員工不行，讓企業(yè)負(fù)擔(dān)政府所有錯(cuò)誤決策的成本，這使1／3的制造業(yè)陷入困境。現(xiàn)在推行的“工資協(xié)商制度”，規(guī)定只要有20％的工人有協(xié)商意圖，資方必須與其協(xié)商，否則當(dāng)場(chǎng)罰款20萬元。土地出讓金拿出1／3可以解決老百姓“三座大山”。
郎咸平稱，今天中國(guó)絕大部分產(chǎn)能嚴(yán)重過剩，只剩下最后一個(gè)產(chǎn)業(yè)還有強(qiáng)勁需求，那就是房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)最后一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)。近年政府出臺(tái)了一系列政策打壓樓價(jià)。許多人關(guān)心這種打壓是否有效果。如果換一個(gè)角度考慮：要是打壓成功了，房?jī)r(jià)降下來了，會(huì)是什么樣的情況？那就是中國(guó)完了！中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在好比是一座火山，政府的打壓即是試圖把這個(gè)火山壓住。如果強(qiáng)制壓住了，熔巖不會(huì)自動(dòng)消失，一定會(huì)從巖層中更為薄弱的環(huán)節(jié)漏出來，其后果是：惡性通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)再次探底，甚至引發(fā)火山爆發(fā)，最后一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)畫上句號(hào)。讓房?jī)r(jià)上漲，老百姓住房怎么辦？新加坡的做法是一個(gè)樣板，即政府加強(qiáng)保障房的建設(shè)，以一個(gè)繁榮的商品房市場(chǎng)來構(gòu)建保障房的基礎(chǔ)。2010年政府土地出讓金2.7萬億，拿出10％建保障性住房，2700億可以建設(shè)2億平方米，10年20億平方米足足夠2億人居住，如果從土地出讓金拿出6000億可人人看病不要錢，再拿出1000億可人人上學(xué)不要錢，所以從土地出讓金拿出1／3，可以解決老百姓住房、看病、上學(xué)“三座大山”。企業(yè)擁有更大的彈性才能應(yīng)對(duì)危機(jī)。
郎咸平指出，要想成功應(yīng)對(duì)危機(jī)，必須具備兩個(gè)條件：其一是比其他人更早意識(shí)到危機(jī)的到來；其二，也是更重要的，是企業(yè)要擁有更大的彈性。
比如李嘉誠(chéng)。他在2008年金融危機(jī)到來之前就清償了自己的債務(wù)，降低負(fù)債比例，然后出售了一些股權(quán)，讓手中保有大量的現(xiàn)金。在金融危機(jī)到來后，他又宣布停止所有的投資。這樣下來，李嘉誠(chéng)大概持有220億美元的現(xiàn)金，那么這220億美元當(dāng)中，70％左右是以現(xiàn)金形式所保有，另外30％是以國(guó)債方式所保有，所以非常具有流動(dòng)性。此后，在所有人都無力投資時(shí)，李嘉誠(chéng)抓住機(jī)會(huì)，在上海做了一筆投資，賺了一大筆錢。
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